Realitné Zmluvy

Typy zmlúv

Zmluva o sprostredkovaní (zmluva o poskytovaní realitných služieb)

Zmluvou o sprostredkovaní sa sprostredkovateľ (realitná kancelária) zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť určitú zmluvu (kúpna zmluva, nájomná zmluva, dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve) s treťou osobou. Záujemca sa zase zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi (realitnej kancelárii) dohodnutú odplatu (províziu).

Zmluva o výhradnom poskytovaní realitných služieb

Výhradná zmluva (ďalej tiež exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorením výhradnej zmluvy splnomocňuje predávajúci realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti – vlastníka nehnuteľnosti teda zastupuje iba jedna realitná kancelária. Táto zmluva býva uzatváraná na dobu určitú. Po túto dobu nemôže majiteľ nehnuteľnosti uzavrieť inú sprostredkovateľskú zmluvu ohľadom predaja danej nehnuteľnosti s inou realitnou kanceláriou ani nesmie nehnuteľnosť predať sám.

Zmluva o nevýhradnom poskytovaní realitných služieb

Nevýhradná zmluva umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti predaj ako vlastnými silami, tak cez niekoľko realitných kancelárií zároveň. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá. Dnes už ale rozhodne neplatí všeobecne uznávaný názor, že čím viac realitných kancelárií nehnuteľnosť predáva, tým rýchlejšie a za vyššiu cenu sa predá – na rovnakých realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva v domnení, že cena bude ešte klesať, alebo získa pocit, že možno o cene licitovať. Táto situácia výrazne znižuje úspešnosť rýchleho predaja nehnuteľnosti a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.

Výhody zmluvy o výhradnom/nevýhradnom poskytovaní realitných služieb

Výhradná zmluva Nevýhradná zmluva
Maklér je schopný maximálne hájiť záujmy klienta (predávajúceho) a je schopný vyjednať najvyššiu možnú predajnú cenu. Maklér má obmedzené možnosti pre vyjednávanie o najvýhodnejšej predajnej cene. Tým, že je nehnuteľnosť v ponuke viac RK, často musí pristúpiť na “nefér” hru kupujúceho a ostatných RK.
Maklér nemá istý výsledok (nehnuteľnosť môže byť predaná inou RK), preto do propagácie nehnuteľnosti investuje minimum finančných prostriedkov (obmedzená inzercia).
Maklér má istotu uskutočnenia obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju.
Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a popredajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.
Makléri rôznych RK s cieľom predať nehnuteľnosť často skresľujú informácie o nehnuteľnosti a zámerne znižujú predajnú cenu (neistá výška ceny nehnuteľnosti pri predaji znamená nižšiu dôveryhodnosť pre potenciálneho kupca.
Štandardná výška provízie umožňuje maklérovi vyššie investície do propagácie nehnuteľnosti pri hľadaní potenciálneho kupca, profesionálnu kvalitu zaisťovaného servisu a poskytnutie záruk právnej služby, poistenie, úschovy kúpnych cien atď. Vysoká dôveryhodnosť ponuky (veľký záujem potencionálnych kupujúcich). Makléri rôznych RK s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie (nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky).
Profesionálni a seriózni makléri dnes už bez výhradnej zmluvy predaj nehnuteľnosti neponúkajú. Nízka dôveryhodnosť ponuky (strach, nedôvera a malý záujem potenciálnych kupujúcich). Nehnuteľnosť sa objavuje v inzercii s rôznymi predajnými cenami, plochami a nerovnakým popisom.

Nevýhradnú zmluvu ponúkajú neskúsení a začínajúci makléri.

Dohoda o zložení blokovacieho depozitu (rezervácia nehnuteľnosti)

V prípade vážneho záujmu o nehnuteľnosť klient podpíše so sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) Dohodu o zložení blokovacieho depozitu. Zložený blokovací depozit je započítaný do prvej splátky z kúpnej ceny. Odo dňa zloženia blokovacieho depozitu je vybraná nehnuteľnosť pre klienta záväzne rezervovaná.

Budúca kúpna zmluva

Zmluva, v ktorej sa predávajúci a kupujúci zaväzujú, kedy a za akých podmienok uzavrú Kúpnu zmluvu na predmetné nehnuteľnosti. Táto zmluva je záväzná a právne vymáhateľná.

Kúpna zmluva

Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k príslušnej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnostiam. V Kúpnej zmluve sú presne špecifikované nehnuteľnosti podľa príslušného Listu vlastníctva, výška kúpnej ceny a jej splatnosť, podmienky odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie náležitosti podľa dohody zmluvných strán.

Zmluva o prevode vlastníctva jednotky

Zmluva, na základe ktorej prechádza odplatne z predávajúceho na kupujúceho vlastnícke právo k bytovej či nebytové jednotke podľa zákona č 182/1993 Z.z. vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a pozemku. V Zmluve o prevode vlastníctva jednotky sú presne špecifikované nehnuteľnosti podľa príslušného Listu vlastníctva, výška kúpnej ceny a jej splatnosť, podmienky odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie náležitosti podľa dohody zmluvných strán.

Dohoda o prevode členských práv a povinností v bytovom družstve

Dvojstranná dohoda medzi prevodcom a nadobúdateľom o tom, že prevádzateľ na nadobúdateľa prevádza svoje členstvo a členský podiel v bytovom družstve, s ktorým je spojené aj právo nájmu ku konkrétnemu družstevnému bytu. V dohode je uvedená cena za prevod členských práv a povinností, splatnosť ceny a podmienky odovzdania družstevného bytu.

Nájomná zmluva

Na základe Nájomnej zmluvy prenecháva vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) za odplatu do užívania nájomcovi príslušnú nehnuteľnosť na dobu určitú alebo neurčitú. Zvláštnu úpravu má nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka (§ 685 až § 716) a nájom nebytových priestorov upravený v samostatnom zákone č 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.

Toggle

Header styles

Layouts

Reset default